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住宅ローンと審査

住宅ローンを利用するには「審査」があります。これはどの銀行の住宅ローンを利用する場合にも必ずあり、物件に対する審査や借り手である契約者自身に対する審査もあります。ここでは、住宅ローンとその審査について分かりやすく解説します。

住宅ローンはどんなところを審査するのか?

住宅ローンにおける審査のポイントは大きく「利用者に対する審査」と「物件に対する審査」の二つに大別することができます。
一般的には、民間の住宅ローンの場合「利用者に対する審査」に大きなウエイトがおかれることが多く、フラット35の場合は「物件に対する審査」にウエイトがおかれることが多いです。

 

利用者に対する審査

住宅ローン利用者に対する審査は大きく、収入額・収入の安定性・過去の返済履歴などが調査されます。

・収入額
収入額は多ければよいわけですが、少ないからダメというわけではありません。あくまでも借入をしようと考えている金額に対する収入額が要件となります。たとえば1000万円の住宅ローンなら年収200万円でも通る可能性はありますが、5000万円の住宅ローンを年収200万円の方が組むのはかなり現実的ではありません。

・収入の安定性
収入がどれほど安定しているかが審査されます。正社員や公務員といったように職業・身分が安定しているほど高評価されます。また、勤務年数の長さも評価の対象となります。一般に正社員の場合勤務年数は3年以上が一つの目安となるそうです。
自営業や法人経営者などは規模にもよりますが、安定性は低いと評価されやすいです。特に過去3~5年の事業で赤字があるようなケースでは厳しくなります。

・頭金
頭金というのは物件の購入費用のうち、住宅ローンに頼らない自己資金部分となります。最近では頭金ゼロでもOKなどというローンもあることはありますが、頭金を差し入れる方が審査上プラスに評価されます。また、後述しますが、物件の担保価値が物件価格以下の場合には必ずそれ以上の頭金を差し入れる必要があります。

・返済比率
返済比率は今の年収に対する毎年の住宅ローン返済額を比率にしたものです。たとえば年収が400万円の人が年間に住宅ローン返済で100万円の返済をする場合の返済比率は100÷400=25%となります。住宅ローン審査では組む予定の住宅ローンの返済比率として概ね30%程度を基準とすることが多いようです。

・過去の返済履歴(個人信用情報)
過去の信用情報も調査されます。信用情報というのはキャッシングやクレジットカード、カードローンなどの利用履歴です。履歴があることは問題ないわけですが、もし過去に返済をしていない、遅延があったなどの情報(事故情報)があると審査はかなり厳しくなります。
事故情報がある場合、まず住宅ローン審査には通らないと思っていただいて良いかと思います。なお、事故情報は解決(返済完了)から5年~10年程度で消えます。
また、個人信用情報は開示請求をすることもできます。
>>参考:個人信用情報の開示請求の方法と請求先

 

物件に対する審査

購入する住宅物件自体に対する審査です。審査となるのはデザインなどではなく、物件の技術水準や担保価値です。

・所定の技術水準をみたしているか?
物件自体に対する審査です。当然ですが違法建築物に対しては住宅ローンを利用することはできません。また、フラット35の利用の場合、フラット35が定める技術水準をクリアしている必要があります。さらに、フラット35の金利優遇版である「フラット35Sエコ」などを利用する場合は所定以上の省エネ水準を満たしている必要もあります。

・担保価値と購入価格
住宅ローンを貸す銀行は住宅の価値を「担保価値」に置き換えて計算します。担保価値というのはその物件を売却した時にいくらになるのか?という意味です。仮に4000万円の物件でも3000万円の担保価値しかないと銀行(金融機関)が判断した場合はその金額までしか住宅ローンを利用できません。その不足分については頭金などを差し入れる形で補う必要があります。