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住宅ローン借り換えの手順

住宅ローンの借り換えは、現在契約している銀行と、借り換えする銀行と2社とやり取りをする必要があります。そのため、手順ややりとりが、新規住宅ローン利用よりも複雑です。ここでは、住宅ローン借り換えの手順とやりとりの基本を解説します。

 

借り換えを進める上での手順

住宅ローンの借り換えをしようと考えた時の手順は下記の通りです。

  1. 借り換えローンを組んだ方がお得なのかを検証する
  2. 借り換えをする銀行をピックアップ・調査する
  3. 借り換え相談を借り換え先の銀行に行う
  4. 審査
  5. 現在利用している銀行へ「全部繰上返済」の申込みをする
  6. 新銀行と住宅ローン契約
  7. 旧住宅ローンを完済(全部繰上返済)・抵当権の設定
  8. 新ローンの返済スタート

結構道のりが長そうです。ちなみに、借り換えローンは最初に言っておきますが結構重労働です。新しい住宅ローンを組むよりも権利関係がごちゃごちゃしているので、手間もかかります。ですから、一度「借り換えをしよう」と決めたら、途中で投げ出さずに、ところどころに保険を掛けながら進めていきましょう。
(保険の意味は後程解説します)

 

Step1 借り換えローンを組んだ方がお得なのかを検証する

まずは、今の住宅ローンを新しい住宅ローンへと借り換えすることが本当に「お得」なのかを計算・検証します。検証方法は簡単です。

(1)現在のローンを今後も返済し続けた場合の返済額をシミュレーション
(2)現在提供されている住宅ローン金利で返済した場合の返済額をシミュレーション

(2)-(1)=借り換えローンによる基本経済効果・・・(3)

(4)借り換えにかかる諸手数料
→全部繰上返済手数料(旧ローン):数万円程度
→借り換えローン事務手数料(借り換え先銀行):5万円程度~借り換え額×2%程度
→印紙税:2万円程度
→保証料:銀行によって異なる。ない場合はゼロ。
→抵当権抹消費用:1000円
→抵当権設定費:0.1%
→司法書士報酬:約5万円程度

(3)-(4)=最終的な借り換えローンによる経済効果

これがプラスになっていれば借り換えによるメリットがあるということになるわけです。上記は簡単な見積もりになるので、ある程度のばらつきはあるかと思います。借り換えにかかる手数料の部分は多少大目に見積もっておいた方がよいでしょう。


Step2 借り換えをする銀行をピックアップ・調査する

まずは、借り換えローンの候補となる銀行をピックアップします。単純に「金利比較」などで金利や手数料の安い銀行をいくつかピックアップしてみましょう。できるだけ多くの銀行を選択しておくことが大切です。
最初に「保険」とも書きましたが、借り換えローンの審査は厳しいことが多いです。ですから、銀行を一つだけ選んでも審査でNGとなると、またStep2まで戻ってこなくてはなりません。となると大変なので、よさげな銀行を最初の段階で複数ピックアップすることが大切です。

3~4銀行くらいを目途にするとよいでしょう。

 

Step3 借り換え相談を借り換え先の銀行に行う

複数の銀行をピックアップしたら、該当する銀行に借り換えの相談をしましょう。相談の仕方は銀行によって異なります。窓口に行って相談するタイプもあれば、インターネット上で手続きを進めるものもあります(主にやりとりはメールと電話)。
相談する中で条件と合わないなどの案件が出てくる場合もあります。

 

Step4 審査

借り換えローンの条件に問題が泣ければ申込み・審査(仮審査)へと進みます。基本的に複数の銀行で同時に進めても問題ありません。ただし、本申込(契約)をすると後には戻れませんので注意してください。

 

Step5 現在の銀行に全部繰上返済の連絡をする

審査がOKであれば借り換えは成立しますので、その段階で現在の銀行に全部繰上返済の連絡をします。要するに全部ローンを一括で返すよという連絡です。

 

Step6 新銀行と住宅ローン本契約

新銀行と借り換えローンの契約を行います。

 

Step7 旧銀行へ返済・抵当権設定

旧銀行へ新しい銀行から新たに借りたお金で全額返済します。また、旧銀行の抵当権を抹消し、新銀行の抵当権を新規に設定します。

 

Step8 新ローンの返済スタート

以上で借り換えローンの手続きは終了です。以後は安くなった住宅ローンの返済が始まります。頑張っていきましょう。